<大阪・神戸>
マンション管理規約                    

その管理規約は適切ですか?弁護士・マンション管理士が無料で診断し、案の作成、必要に応じて理事会への提出・説明まで、無料で行います。

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管理規約改正の必要性

 時代の流れとともに社会におけるニーズが変容を遂げ、また、区分所有者の高齢化、空き部屋が増えてくる等、マンションを取り巻く環境は、刻々と変化していきます。これらの変化に対応しないまま、管理規約の見直しを怠ると、管理組合の運営に支障を来たすばかりか、住環境が悪化し、マンション内におけるトラブルを招くことになり兼ねません。管理規約を定期的に見直すことにより、より良い住環境を保全し、トラブルを未然に防ぐ一助となります。
 これは、皆様の「区分所有権」という大きな財産の資産価値低下を防止することにもなり得ます。

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管理規約では何を定める
ことが出来るのか?

 「建物の区分所有等に関する法律」第30条1項では、「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」を規約で定めることが出来るとされています。しかし、だからと言って何でもかんでも盛り込むことには注意が必要です。
 法律においては、管理規約においても異なる定めが出来ない事項もありますし、定めが出来る事項であっても衡平を図る必要があります。
 つまり、何を定めることが出来るのか、どのように定めるべきかについては、周辺法律知識が不可欠となり、一般の方にはやや難しいものとなります。

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対象地域

(大阪府)大阪市、吹田市、豊中市、尼崎市、茨木市、摂津市、池田市、箕面市、高槻市、枚方市、交野市、寝屋川市、四條畷市、(兵庫県)西宮市、芦屋市、神戸市<条件について>

サリュの管理規約無料診断サービスへの応募はメールにて承ります。応募条件をご確認ください。その他、お問い合わせにつきましては、問い合わせメールをご利用ください。

完全無料のサービスです。
ぜひお知り合いにご紹介ください。

お知り合いにマンション管理組合の役員になられてお困りの方はいらっしゃいませんか。
ぜひこのホームページをご紹介ください
(ただし対象地域はこちらにあるマンションとなります) 

サリュなら、以下のサービスが全て無料です。

弁護士・マンション管理士が、大阪市、吹田市、豊中市等の対象マンションの
管理規約につき、改正のお手伝いを無料でさせていただきます。

現行管理規約の把握

現行の規約を拝見し、現在どのようなことが定められ、どのようなことが定まっていないかを把握します。

マンションの現状把握

各種調査、聞き取りのうえ、マンションの現状を把握し、現行の規約とのズレをあぶりだします。

要改善点を抽出 

現行規約、およびマンションの現状を把握したうえで、改善すべき点を見つけます。

改正後管理規約案の作成

各種改善点などを取り入れた、改正規約を作成し、ご提案します。

規約案及び報告書を理事会へ提出

作成した規約案、報告書を理事会へ提出します。

理事会へ出席の上、ご説明

必要に応じて理事会に出席の上、わかりにくい点などをご説明します。

応募条件

(大阪府)大阪市、吹田市、豊中市、尼崎市、茨木市、摂津市、池田市、箕面市、高槻市、枚方市、交野市、寝屋川市、四條畷市(兵庫県)西宮市、芦屋市、神戸市
にある総戸数100戸以上(但し、投資マンションを除く)のマンション管理組合様
※ 応募多数の場合は、予告なく応募を打ち切らせていただく場合があることをご了承ください。
※ 現在マンション管理士・弁護士・その他専門家と契約済み(顧問契約、管理規約変更に関するもの等を含む)の管理組合様および過去3年以内に上記契約を結ばれていた管理組合様は応募対象にはなりません。

マンション管理規約とは

 マンションの管理規約については、「建物の区分所有等に関する法律」の第30条1項に次のように定められています。「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」
 マンションにおいては、廊下、エントランス、エレベーター等、それらの共用部分等を共同で管理する必要があり、その使用についても区分所有者間のさまざまな利害の調整を図る必要があります。そうであるならば、管理や使用について、一定のルールを設ける必要が出てくるのは容易に想像出来ると思います。そのルールが管理規約なのです。そのようにして定められた管理規約は、そのマンションにおけるルールですので、区分所有者は守らなければならないものとなります。

弁護士紹介

弁護士法人サリュ

谷清司

弁護士 谷 清司

Kiyoshi Tani

大阪弁護士会 所属
弁護士法人サリュ 創業者

西村学

弁護士 西村 学

Manabu Nishimura

大阪弁護士会 所属
同志社大学法科大学院講師
マンション管理士
弁護士法人サリュ 代表

籔之内 寛

弁護士 籔之内 寛

Masayoshi Yamagishi

埼玉弁護士会 所属
大宮事務所所長
マンション管理士

Mobirise

弁護士 梅澤 匠

Takumi Umezawa

兵庫県弁護士会 所属
神戸事務所所長
マンション管理士

栗山 裕平

弁護士 栗山 裕平

Masayoshi Yamagishi

静岡県弁護士会 所属
静岡事務所所長
マンション管理士

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弁護士 中山 碩

Yutaka Nakayama

大阪弁護士会 所属

マンション管理士紹介

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青野 俊也

司法書士 大阪司法書士会所属
マンション管理士

スタッフ紹介

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小嶋 貴仁

スタッフ
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須田 真希子

スタッフ
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廣澤 道代

スタッフ
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松木 智之

スタッフ
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塩見 沙綾

スタッフ
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廣瀬 晃昭

スタッフ
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向井 明日香

スタッフ
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山岸 亜佑子

スタッフ
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藤本 眞人

スタッフ

弁護士法人サリュ
大阪事務所

〒530-0047
大阪市北区西天満4-8-17 宇治電ビルディング606号
営業時間: 平日10:00-17:00
※年末年始・ゴールデンウィークを除きます。
TEL:06-6130-0117
FAX:06-6130-0118

  • 京阪線・御堂筋線「淀屋橋駅」1番出口から徒歩約10分。
  • 谷町線・堺筋線「南森町駅」4B または2番出口から徒歩約10分。 
  • JR線「大阪駅」から徒歩約15分。
  • 各線「梅田駅」から徒歩約15分。
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管理規約Q&A

≪民泊≫ 

<A>
お住まいのマンションでいわゆる「民泊」ビジネスが営まれている可能性があります 。近年、インターネットの仲介サイトを通して個人宅やマンションの部屋を有料で貸し出す民泊ビジネスが盛んに行われております。特に増加する外国からの旅行者のニーズに対応するため、現在、住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法、2018年6月15日施行)が制定されるなど、社会全体の潮流としては規制緩和の方向に動いています。
 一方で、マンション内で営まれる民泊ビジネスにより、「夜中に話し声がうるさい」「共用部分である廊下をガラガラとキャリーケースを引いて移動する音がうるさい」「ゴミ出しのルールを守らない」など、本来のマンション住人との間でトラブルが発生するケースが多いのも事実です。もし、お住まいのマンションで民泊を禁止したいのであれば、管理規約を改正し、民泊を禁止する旨を管理規約上明文化しましょう。
 なお、2017年8月29日に改正されたマンション標準管理規約では、民泊を可能とする場合と禁止する場合、両方の規定例が提示されています。

≪理事会≫

A:管理規約を変更し、役員資格に関する規定を調整すれば可能です。その場合は、下記のような範囲で役員資格を拡張することが考えられます。
規定例:一親等内の親族、配偶者、区分所有者の承諾を得た居住期間の長い賃借人

A:理事の員数が規約で定める人数に不足する場合、総会を開き、新たな理事を選任する
必要があります。
 しかし総会を開くことは大変ですので、例えば、あらかじめ規約に、「役員が転出・死
亡・その他の事情により任期の途中で欠けた場合、補欠の役員を理事会の決議で選任する
ことができる。」と規定すれば、総会を改めて開催する必要はありません。
 また、規約で理事の員数について、「○名以上△名以内」というように幅を持たせて定め
ることで、下限を下回らない限り、総会を開かなくてよくなります。

A:理事に選任されると、マンションの住人が快適に生活できるように、マンションで起 こる様々な問題に対して、他の理事会のメンバーと協議しながら解決していかなければいけません。適切な判断ができるように理事会のメンバーは選ばれますので、残念ながら、同居の親族だからというだけでは代理での出席はできません。
 しかし、同居の親族が理事会に代理出席できないとなると、マンションの管理に不都合 が生じる可能性もありますので、例えば、同居の配偶者や子に限って代理出席を認めるという内容を管理規約に定めておけば、同居の家族が理事会に代理出席することができるよ うになります。

≪総会≫

A:標準管理規約第42条3項では「理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始後2か月以内に招集しなければならない」と規定されており、そのマンションの管理規約も標準管理規約のとおり定められていることになります。
 問題となる「2か月以内」という期間については、例えば、「3か月以内」と伸ばすことが可能です。もっとも、通常総会開催時期を新会計年度開始後「3か月以内」とすると、新会計年度の4分の1を徒過していることになってしまいます。ですから、期間の伸長については、それぞれのマンションの事情に配慮して慎重に検討することが必要でしょう。

≪日常トラブル≫

A:一般社団法人ペットフード協会が2017年12月22日に発表した「平成29年(2017年)全国犬猫飼育実態調査結果」によれば、犬猫の飼育頭数合計は1800万頭を超えるとのことで、ペットがより人の生活に身近なものとなっています。
 しかし、マンションに住んでいる場合、すべての住人が動物好きとは限りませんので、 なかには管理規約・使用細則でペットの飼育を禁止しているマンションもあります。そのようなマンションで、無断でペットの飼育を行っている住人に対しては、飼育の禁止を求めることができます。

A:マンションでは一戸建てとは違って、他にも住人がいますので、ペットの飼育が可能なマンションであっても、自由にペットの飼育ができるというわけではありません。お住まいのマンションで大型犬の飼育が禁止されているということであれば、規約違反として管理組合に相談し、管理組合から大型犬の飼い主に対して、飼育の禁止を求めてもらうようにしましょう。
無用なトラブルを防ぐために、あらかじめ、管理規約・使用細則で飼育できるペットの種類や、大きさ等を事細かに定めておくことをおすすめします。

A:室内でたばこを吸うと部屋にたばこの臭いがつく、壁紙が汚れる等の理由で、ベランダでたばこを吸う住人もいます。しかし、たばこを吸わない住人からすれば、たばこの臭いが気になるでしょうし、副流煙による健康被害を気にする住人も中にはいるかもしれません。
 お住まいのマンションの共用部分でたばこを吸ってもよいかどうかについては、基本的にお住まいのマンションでの管理規約・使用細則によります。もし、お住まいのマンションで全面禁煙にされたいということであれば、管理規約・使用細則の内容を変更することをおすすめします。

A:理事会としては、こういった苦情が今後発生しないよう、遮音性等の観点から適正なフローリングについて検討し決定することになります。また、総会において、フローリングリフォームに関する管理規約や使用細則を定めることが必要です。
 標準管理規約17条では、「区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替えであって共用部分または他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。」とされており、リフォームの事前申請について区分所有者に周知することも必要です。

A:標準管理規約13条では、「区分所有者は、敷地及び共用部分等を、通常の用法に従って使用しなければならない。」とされています。共用廊下は、住戸と外部への移動を行うための通路ですから、自転車が通行の妨げになっているのであれば、自転車を廊下に置いている住人は、共用廊下の「通常の用法に従った使用」を行う義務に違反しているのであり、管理規約や使用細則に「自転車を共用廊下に置いてはいけない」という定めがなかったとしても、当該住人は、当然に自転車を撤去すべきです。
 ただ、確認的な規定として、例えば、管理規約や使用細則に「私物を共用廊下に置いて
はいけない」という定めを置いておくことは、禁止行為を明らかにする意味で一つの対策
であるといえます。

《その他》こんなことも規約で解決できます。

⇒専有部分を暴力団事務所として使用することや暴力団員を反復して出入りさせるなどの行為について禁止する旨の規定を追加することができます。
 また、区分所有者が専有部分を第三者に貸与する際、契約の相手方が暴力団員ではないことを確約させるだけでなく、暴力団関係者や準構成員等を追加して規約を定めることも可能です。

⇒保存行為に要する費用の限度額をあらかじめ規約で定めておくことができます。

⇒管理費から支出する旨を規約に定めることが可能です。

⇒役員の任期を定める際に、任期を2年にして、半数改選にすることを規定します。

⇒組合員は、組合員総数の1/5以上で議決権総数の1/5以上の組合員の同意を得て、
会議の目的を示して総会の招集を請求することができます。この「1/5以上」の要件に
ついて、例えば「1/6以上」というように要件を緩和することが可能です。
 但し、「1/4以上」というように要件を厳しく変更することはできません。